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两会报告:稳住经济基本盘

2020-05-27 10:03 浏览量:

两会报告:稳住经济基本盘

     国务院总理代表国务院向十三届全国人大三次会议作政府工作报告。针对新冠疫情突发,世界经济增长低迷,国内经济下行压力加大的严峻形势,两会政府工作报告弱化经济增速目标,并没有提出全年经济增速具体目标。
 
  对于大家普遍关注的房地产行业,今年政府工作报告关于房地产的内容没有特别的新意,和之前的口径基本一致。今年的政府报告没有提及大家关心的房地产税,给整个行业吃了一颗定心丸,之前的提法是稳妥推进,我们认为,房地产税暂时不会推出。
 
  同时,“房住不炒”已经成为长期政策,房地产行业对经济的支撑作用是巨大的,尤其是对目前的经济发展起到至关重要的作用,我们认为,房地产仍然是中国经济的压舱石。
 
  从今年的报告来看,房地产方面再次提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”这也是自2018年提出“房住不炒”后的再次重申。
 
  除此之外,报告还提及了要新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。
 
  据我们梳理2016-2020年政府工作报告有关房地产内容发现,2020年涉及最少,前后两条内容加起来仅约81字,若扣除改造城镇老旧小区部分,今年的报告提及房地产仅38个字。其次是2016年约139字,2017-2019年提及内容相对较多,分别约为,230字、166字、172字。
 
  在“房住不炒”已然成为长期政策的当下,今年政府工作报告对房地产的提法和之前的口径基本一致。
 
  值得注意的是,在今年报告中,已经找不到有关“地产税”的部分,早在2018年、2019年的报告中,均有“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”描述,2020年,未曾提及。
 
  于2016年提出的“因城施策化解房地产库存”,也在今年改成了“因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”资料显示,从2018年起“因城施策”便从主要“去库存”,转向了“实行差别化调控,建立健全长效机制”
 
  2016年至2018年期间皆有的“租购并举”描述,2019年、2020年也不再提及。
 
 
 
 
 
  01
 
  稳经济基本盘,房地产仍是压舱石
 
  受限于全球疫情和经贸形势不确定很大,国内经济实难独善其身,经济下行压力加大,两会政府工作报告就此弱化经济增速目标,并没有提出全年经济增速具体目标。
 
  取而代之的是,今年要稳住经济基本盘,集中精力抓好“六稳”、“六保”,尤其要守住“六保”底线;坚决打赢脱贫攻坚战,现行标准下农村贫困人口全部脱贫、贫困县全部摘帽,全力让脱贫群众迈向富裕;全面建成小康社会,城镇新增就业900万人以上,居民收入增长与经济增长基本同步。
 
  尽管新基建、5G、互联网+等行业进入发展快车道,但尚未形成规模效应,对经济拉动力有限。目前来看,我认为最靠谱的还是房地产,平稳健康发展是必须的。房地产仍是中国经济的压舱石,房地产市场对经济的支撑作用是巨大的,包括土地、房地产交易都对目前的经济发展起到至关重要的作用。
 
  受困于新冠疫情不断发酵,旅游、交通、餐饮等行业颇受冲击,叠加海外经济增长低迷,势必将拖累进出口行业共振下行。联系到今年高校毕业生多达874万人,再创新高,居民就业压力着实不容小觑。
 
  正如去年我所提到的房地产是制造业,制造业有一个重要前提就是能吸纳大量的就业人口。因此,房地产市场能够平稳健康发展便能保就业、保基本民生、保市场主体,完全符合政府工作报告所提到的“六稳”、“六保”底线要求。
 
  02
 
  “房住不炒”已成长期国策
 
  总的来讲,今年政府工作报告对房地产的提法没有特别的新意,和之前的口径基本一致。
 
  我认为“房住不炒”已然成为长期国策,一方面,强化住房的居住功能,支持居民自住以及改善性购房需求;另一方面,弱化住房的金融属性,进一步打压投资、投机性需求,维稳房地产市场。
 
  但因城施策还是给地方政府留下比较大的操作空间。从地方政府的角度来讲,今年房地产市场的平稳健康发展是必须的,要根据各城市房地产市场实际情况,针对性地调整未来政策走向,更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。
 
  03
 
  房地产信贷政策中性偏积极
 
  货币政策整体稳健偏积极,年内再降准、降息的预期强烈,LPR利率大概率将继续下移,房贷利率也将跟随向下调整。
 
  可以期许的是,房地产信贷政策中性偏积极。一方面,房企整体融资环境将适度改善,国企、央企以及品牌房企更将明显受益,融资成本有望适度下行。另一方面,居民信贷政策也将适度松绑,政策放松优先级按照下调房贷利率、放松公积金贷款、调降商贷首付比例依次递减。
 
  04
 
  地方政府仍将积极供地
 
  积极的财政政策要更加积极有为,财政政策将成稳住经济基本盘的重要抓手。受惠于财政赤字率升至3.6%,新增1万亿元财政赤字规模,以及发行1万亿元抗疫特别国债,全部转给地方,将极大程度缓解地方财政收支压力。
 
  但这并不能完全取代地产土地财政收入,土地仍然会是地方政府重要的财政收入来源,我们预计地方政府仍将积极供地,尤其是那些财政收不抵支的弱三、四城市。
 
  05
 
  五大城市群仍是发展高地
 
  深入推进新型城镇化建设,城市群建设仍是新型城镇化发展的重要组成部分,京津冀、粤港澳、长三角、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地。同城化建设仍是城市群建设的重要主旨,城市群内的核心城市与卫星城市经济往来将更为密切,产业将加速融合、协同发展,人口更将双向流动。
 
  具体而言,核心城市产业结构将不断优化调整,高素质人才将大量导入,有望给房地产市场提供更为坚实的需求支撑;卫星城市支柱产业不断培育发展,有望导入大批产业人口,房地产市场仍有较大的挖潜空间。
 
  需要特别指出的是,政府工作报告中提出的五大城市群,虽然篇幅差不多,几乎可以算作并列发展,但我认为粤港澳和长三角城市群还是有别于其他城市群,未来也将更具发展竞争力。
 
  06
 
  老旧小区改造难以创造增量需求
 
  老旧小区改造仍将持续推进,具体涉及加装电梯、居民用餐、保洁等社区服务,地方政府也将提供专项财政资金支持。区别于棚改货币化安置,老旧小区改造并不创造增量购房需求,其对房地产市场影响程度有限。
 
  值得注意的是,虽然本次报告没有提及棚改,但这并不是表示棚改就此结束,今年是2018年提出的棚改三年攻坚计划的最后一年,仍将会有相关任务,但总体来说,已进入尾声。