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4月楼市快速回暖超预期

2020-05-04 20:19 浏览量:

4月楼市快速回暖超预期


2020年4月,市场热度回升、房企加快供货,百强房企销售恢复情况略好于预期。市场层面,4月一线城市房地产市场快速转暖,成交量环比增长37%,24个二三线城市房地产市场复苏进程也明显好于预期。企业层面,TOP100房企4月单月业绩规模环比上升17.2%,累计业绩降幅自3月以来继续收窄。整体而言,一季度以来市场及企业销售表现正逐步恢复正轨。
 
展望未来,短期内,房地产市场仍将延续销售窗口期,一二线以及强三线城市市场需求依旧坚挺,市场前景更为可期。同时,预计2020年货币政策整体稳健偏积极,国内流动性增加、房企融资环境预期向好。对于房企而言,在当前的销售窗口期,应继续加紧供货、加大力度促销售、抓回款,力争将疫情的负面影响降至最低。
 
 
 
榜单解读
 
NO.01
 
销售恢复情况好于预期,单月业绩同比转正
 
2020年4月,TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元,较3月环比上升17.2%,较去年4月同比基本持平。从累计业绩来看,2020年1-4月TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降14.5%,但4月销售的恢复情况略好于预期,降幅自3月以来继续收窄。整体而言,一季度以来市场及企业销售表现正逐步恢复正常。
 
 
 
NO.02
 
TOP100操盘金额入榜门槛36.1亿元
 
2020年1-4月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低。截至4月末,TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为466亿元和273.1亿元,分别同比降低10.2%和28.8%。销售操盘榜TOP100房企入榜门槛则为36.1亿元,同比下降31%。
 
 
 
NO.03
 
TOP20房企中15家单月业绩环比提升
 
4月,TOP20房企中有15家企业单月业绩环比提升,11家企业单月业绩同比增长。其中,碧桂园4月单月实现全口径销售金额690亿元,在3月660亿元的基础上继续环比增长4.5%。恒大4月单月实现全口径销售金额650亿元,较3月环比增长4.7%。
 
 
 
NO.04
 
楼市快速回暖供求皆恢复至疫前
 
一二线以及强三线市场前景更为可期
 
4月,银行间市场流动性相对充裕,按揭贷款的放贷节奏明显加快,房贷利率也适度下移。受此影响,房地产市场快速回暖,房企加快供货节奏,市场热度迅速回温,供求皆恢复至疫前,同比跌幅由上月的3成左右降至1成以内。
 
具体而言,一线城市房地产市场快速转暖,成交量环比增长37%,同比跌幅进一步收窄至10%。其中,3月下半月伊始,北京房地产市场便快速回暖,成交量基本恢复至2019年月均成交量的7成左右。上海房地产市场复苏进程整体好于预期,但两极分化特征愈加明显,总价1000-2000万豪宅销售火爆,核心地段豪宅再现抢购潮。不过,刚需市场依旧不景气,远郊区域刚需盘仍去化困难。广州房地产市场整体不温不火,房企对未来市场信心不足,新开盘项目平均去化率仍处三至四成的相对低位。深圳房地产市场已然出现过热的征兆,不分产品、不分档次销售全线飘红。一方面,高端市场持续火热,豪宅基本开盘即售罄。另一方面,刚需盘去化速度明显加快,新开盘项目去化率大都能达到80%。
 
24个二三线城市房地产市场复苏进程明显好于预期,成交量环比近乎全线回升,同比跌幅大幅收窄至4%。其中,4成以上二三线城市房地产市场明显升温,成交量同比步入上行通道。其余近6成二三线城市房地产市场有序复苏,成交量同比跌幅进一步收窄。尤其是无锡、常州和佛山这类强三线城市,成交量已基本恢复至疫前,同比跌幅皆不足5%。
 
各区域房地产市场有序复苏,长三角地区市场明显升温,南京、合肥、杭州等成交量同比皆增,徐州市场异常火热,成交量创近年来单月新高。上海、苏州、宁波等成交量同比仍降,但同比跌幅均有所收窄。中西部地区市场梯次转暖,郑州、长沙和成都等成交量迅速回升,同比均实现正增长,重庆、西安等成交量同比跌幅进一步收窄,武汉成交量也恢复至疫前的半数。东北地区市场复苏动能相对较弱,大连、长春等成交量较疫前仍有一定差距。
 
NO.05
 
2020年战略:
 
整体延续审慎的投资态度国内流动性预期改善
 
目前,2019年报季已经结束,各大房企对于全年的战略态度也基本定调。
 
1)拿地:房企整体维持谨慎拿地策略,市场收并购机会受关注
 
2020年受疫情影响,市场不确定性积聚,万科、融创、绿地等多数房企均表示今年将继续保持审慎的投资态度,谨慎拿地。城市布局上,一二线城市仍为布局核心,三四线城市也受到碧桂园、绿地等房企关注,特别是地理位置突出、人口快速集聚三四线城市存在较好的机会。
 
拿地方式上,收并购和城市更新成为今年两大关键词。收并购方面,今年或迎来收并购大潮,华润、绿城、中海等房企都将加大收并购力度,扩充土地储备。此外,城市更新项目成为企业发展新引擎,越来越多的房企将增加城市更新项目。同时,由于旧改项目主要集中在大湾区,城市更新也将成为房企获取大湾区核心城市优质土储的重要渠道。
 
 
 
2)融资:国内流动性增加,短期内房企融资成本或下降
 
在2019年业绩发布会上,房企普遍认为今年国内流动性增加,融资环境预期向好。流动性的增加将引导金融机构对企业信贷的支持,利率或面临下调,企业融资成本也将下降,这对于企业调整融资结构、优化资本结构都起到积极的作用。海外方面,由于疫情影响,融资风险加大。
 
我们认为,国内流动性宽松虽然利好房企融资,但房地产行业定调不变,作用效果可能有限。面对市场的不确定性,房企既要积极做好国内融资申请工作,关注市场动态,做好融资准备;同时也要打通多元化融资渠道,提升自身的融资能力。整体上,2020年,拓展融资渠道,优化资本结构仍是房企普遍的努力方向。
 
 
 
3)多元化:物业管理板块分拆上市成为趋势
 
近年来,物业管理已经成为房企多元化的重要战略方向。随着房地产行业进入存量时代,物业管理业务价值凸显出来,今年在疫情影响下,物业管理得到社会的进一步重视。受资本市场的认可,房企物业管理板块分拆上市已经成为趋势,华润置地、世茂、合景泰富等房企物业的分拆均在推进中。
 
面对物业管理广阔的发展前景,房企在扩大物业规模的同时,也要注重盈利能力的提升,实现有质量的发展。当前,物业管理业务的成长空间还很大,物业管理服务领域有待进一步拓展,房企需不断扩大和深化管理服务范围,实现收益多元化,增强可持续发展能力。