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恒大75折卖房 ——房地产商超低价售房

2020-04-04 10:09 浏览量:

恒大75折卖房 ——房地产商超低价售房

此次疫情给我国经济带来了巨大冲击,各行各业自救的手段层出不穷。这其中最引人关注的动作莫过于恒大在疫情期间宣布全国范围内定期75折卖房,网曝3天狂卖580亿。

作为财税专业人士在被消息惊掉下巴的同时,一个问题萦绕在脑海:恒大如此大幅度的折扣,存不存在价格偏低的税务风险?会不会被税务机关调整?

在税务实务工作中,销售的应税价格一直是一个敏感的事项,各税种都有关于价格明显偏低可能被税务调整的规定。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第四十四条规定,纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:┄┄。

《土地增值税暂行条例实施细则》:条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

《税收征管法》第三十五条第一款:纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:(六)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

那么,恒大75折卖房,是否要受以上文件的规范约束,是否需要纳税调整呢?这要从以下两个难点问题进行分析:1、价格是否偏低;2、是否具有正当理由。

首先看价格偏低的量化问题,价格偏低需要量化,那么量化的标准是什么?目前国家税务总局没有给出统一标准,个别地方税务局做出了相关规定。

例如,豫地税函[2010]202号文规定:《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发〔2010〕28号)第三条第二款第6小项中:“申报的计税价格明显偏低,又无正当理由的,按核定征收率8%征收土地增值税”,该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%,如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算;无销售价格的,主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格,按孰高原则确定计税价格。

苏地税规〔2012〕1号文规定:对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的,税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价,又无正当理由的,应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

如果按照以上两个地方的规定判断,或者就身处在以上两个地区的恒大项目75折销售,就已经在价格偏低的范畴之内了。

那在没有具体税务规定的地方应该如何量化执行呢?法释[2009]5号《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。此文件非税务文件,但可作为一项参考依据。

那么恒大在河南和江苏的项目,折扣率实际已经超过了10%,就一定会被税务机关要求纳税调整吗?我们还要看另外一个条件是否成立,即:是否无正当理由。

关于哪些是正当理由,国家税务总局也没有明确的规定,只能看各地方税务机关的规定。

例如,(苏地税规[2012]1号)《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》和(琼地税函[2015]917号 )《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》给出了相同的规定,“对以下情形的房地产转让价格,即使明显偏低,可视为有正当理由:1、法院判定或裁定的转让价格;2、以公开拍卖方式转让房地产的价格;3、政府物价部门确定的转让价格;4、经主管税务机关认定的其他合理情形。”

由此看来,前3条是具体的情形,需要明确对应,第4条则又给税务机关保留了自由裁量权,让税务机关即当了“球员”,又当起了“裁判员”。

税务机关怎样看待恒大的75折卖方是否有「合理理由」我们目前不得而知,但可以尝试分析一下。

首先,疫情期间全国经济停摆,售楼处关闭,房企现金流入为零,但是状态需要持续多长时间,谁都无法判断,恐慌情绪继续蔓延,可以定义为此次疫情是一次重大灾难事件。求生欲极强的恒大果断采取大力度的促销措施自保,事实证明效果良好。

其次,恒大75折卖房是面向全社会所有人,而非仅对关联方的交易,具有公开公允性,不存在避税的意图。

再次,市场经济下,企业有包括定价权在内的自主经营权,企业有权根据当时的市场状况确定销售策略、采用促销手段、调整销售价格。

由此看来,恒大75折卖房的理由是完全正当的,完全不用担心税务机关会要求纳税调整。

除以上地方文件中例举的正当理由之外,我们认为以下事项引发的低价销售也应该被认定为是合理理由:

1,所销售的产品存在重大质量缺陷;

2,处置长期积压滞销的产品;

3,企业现金流短缺集中变现;

4,企业注销前变卖资产。

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