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旭辉林峰:关于2020地产之变

2020-02-11 13:53 浏览量:

旭辉林峰:关于2020地产之变

            
调控的“灰犀牛”尘埃未落,疫情的“黑天鹅”又横空出现。地产2020,注定是坎坷波折的一年。战疫过后,宏观环境、市场、行业将加速变化,企业也必然随之而变。
 
    
由于抗疫之战仍未结束,如果基于常态乐观的判断,二月底各地结束战斗,三月份大部分进入正常状态,湖北往后推迟一个月,武汉再推迟一个月。这样各地影响一个半月,湖北影响三个月左右。如果悲观一点,都到四五月份的话,那可能百分之七十的中小企业都要倒闭了,估计哪怕疫情不结束,政府也不会要求全部封闭,而是边生活边战斗,像新加坡一样,否则病毒没死,经济先死了。
 
    
经济环境之变
 
    
疫情对宏观经济的冲击可以从GDP、CPI、 股市、汇率四个方面去看:
 
    
GDP总量影响较大:第一产业没什么影响,但占比GDP总量只有7%;第二产业估计复工和出口的情况,会影响一个月左右,占比39%;第三产业影响最大,占比54%,也最大。而且本来春节是旺季,估计最少影响两个月以上,同时也很难补回。按2019年99万亿计算,预估今年影响可能高达10万亿。
 
    
通胀也正在路上,央行已经释放流动性近17000亿,未来可能更多,流动性宽松已成定局,对CPI压力巨大。19年CPI为2.9%,剔除猪肉影响比18年接近持平,20年可能要考虑上升至少1-2个百分点。
 
    
股市还能撑多久?3号开市后一路上调,政策是为短期维稳无可厚非,但经济和企业毕竟还是受很大影响,时间一长总归还是会将波动体现出来。今年原本很多人预测的牛市不会来得太快,至少完全消化掉疫情的影响,一季度不太会涨,可能是建仓的机会。
 
    
汇率承重压:贸易战硝烟未定,美国依旧虎视眈眈。疫情控制的时间一拖长,生产和出口不畅,信心不足,人民币汇率将会面临较大的贬值压力,如果疫情2月底得控,才有可能重回7以内。
 
    
政策环境之变
 
    
政策永远是用来与市场风险对冲的,而不会是叠加,要相信精英决策者们的智慧。今年整体看,政策环境会对房地产行业友好一些。
 
    
整体而言,财政政策与货币政策今年一定会比较宽松,也有可能会进一步减免些税收,但估计幅度不大。去年减税完之后,各地的财政都相当吃紧,而且地方政府的债务杠杆还没降下去。年初还有天津、青海等省的国资平台将海外发的债直接违约掉了,面子都不去维护了,侧面看出地方财政的压力还是很大。但宽松的现金不会被允许流到房地产行业。
 
    
地产调控政策整体会略为宽松,但不可能根本转变,中央不表态,各地根据各自情况守底线的前提下放松。有可能会对地产限售、限购、限签、限贷放松一些,但是一定不要寄希望限价和限制融资放开。有些城市可能会放松一些限价的,但很可能放松的这些城市,市场也买不到限价的水平了。
 
    
另一个有机会的是各地政府为了卖地补贴家用,可能放开高端市场价格及限购条件。北京去年已经有了试点,让高端的靠市场,中端的配政策,低端的给保障。这更符合市场规律,既不会影响社会住房保障,又能把高收入人群的改善消费拉动起来,为今年的GDP做些贡献。剔除高端住宅,用中位数去看房价,比用均价去看更合理。
 
    
市场之变
 
    
覆巢之下,焉有完卵。经济总量的回落,必然影响到各行各业,房地产也不会例外。有人说,2003年非典时,地产销售也不跌反涨,是不是今年也有这个可能。我觉得可能性很小,2003年与2020年,就如同少年摔跟斗与中年出车祸的区别,完全不可同日而语。(此处不展开分析了,有兴趣可以打开《丁祖昱评楼市:看懂2003,才有资格谈2020!》一文)
 
    
如果没有较强的政策支撑,2020年商品房销售总量很可能回落。2019年销售总量为15.9万亿,其中一二月份占比合计8%,3月份9%。现在楼市全部速冻,线上销售都是空话,没有线下体验,不会下单,但即使开放售楼处,客户也不敢来。