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城市房地产依赖度榜单发布

2020-03-11 14:10 浏览量:

城市房地产依赖度榜单发布



 

 
 
从GDP增速看房价变化合理性
 
若房价上涨缺乏经济基础的支撑,蕴含的风险较大,在楼市降温时下跌压力也更大。
 
从房地产开发投资占GDP的比重看经济对房地产的依赖程度
 
2019年海南对房地产依赖程度仍最高。2020年3月7日新冠疫情期间,海南省房地产调控却再度收紧,不仅限购升级,而且实行商品房现房销售制度,以壮士断腕的决心调整产业结构,破除经济发展对房地产的依赖,推动海南自贸港的快速发展在情理之中。
 
2019年房地产开发投资增速高于固定资产投资增速,房地产行业并未拖累经济,仍未到政策全面放松刺激房地产的时机。
 
▍从GDP增速看房价变化合理性
 
GDP增速反映了当地经济发展的快慢程度,而经济是支撑房价长期上涨的重要因素。因此,通过观测GDP增速可以大体判断房价变化的合理性。
 
省市排名情况
 
2019年,贵州、西藏和云南的GDP增速分别排在全国前三位,他们均处于中西部地区,具有后发优势。在西部大开发的过程中,云南和贵州是西部地区经济较为活跃的区域,具有较强的基本面和发展潜力,因此房地产在西部地区中具有较大的发展潜力。
 
2019年,福建以7.6%的GDP增速排在东部省市首位,本轮楼市上涨周期中,厦门、福州房价涨幅明显,这其中有经济面较强的因素。中部省份中,江西以8.0%的GDP增速名列第一,其省会城市南昌在经济良好发展的支撑下,南昌的二手房价指数累计涨幅也达到了32.5%,位居中部城市前列。
 
排在末尾的城市分别是吉林、黑龙江和天津,值得注意的是,2017及2018年天津以3.6%的GDP增速连续两年在全国省市中垫底。近两年来,天津持续深化经济结构改革,改善营商环境来提振经济。2019年天津GDP增速有复苏迹象,主要是由固定资产投资拉动,经济质量恐虚高。
 
 
 
40城排名情况
 
 
 
在选取的40个大中城市中,2019年GDP增速排名较前的城市大都位于中西部和东南沿海。在本轮房价上涨周期中,遵义、泸州和南昌的二手房房价累计涨幅分别为14.2%、20.3%和32.5%,中西部城市经济强增长并未完全体现在房价中,房价几乎没有泡沫。
 
而天津、济宁、惠州GDP增速较慢,其二手房累计涨幅却偏高,房价上涨有周边城市板块带动的因素。若房价上涨缺乏经济基础的支撑,蕴含的风险较大,在楼市降温时下跌压力也更大。
 
 
 
 
 
需要指出的是,本报告中的二手房价格累计涨幅是根据国家统计局发布的《70个大中城市二手住宅销售价格指数》计算所得,由于该指数并非原始房价,且进行过平滑处理,与实际价格相比波动较小,可能会造成与实际感受不太一致的现象。
 
▍从房地产开发投资占GDP比重看经济对房地产的依赖程度
 
房地产开发投资占GDP比重可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度,占比越高,说明经济对房地产的依赖度越高。
 
省市排名情况
 
 
 
2019年,房地产开发投资占GDP比重排名前三位的省市分别是海南、天津和重庆,占比分别为25.2%、19.3%和18.8%。
 
海南 
 
2019年海南对房地产依赖程度仍最高。2018年以来海南政府多次出台严厉的调控措施,2019年房地产开发投资额较2018年同期已下降22.1%,房地产开发投资占GDP比重也下降10.3%。
 
2018年海南省不惜以GDP增速下降为代价在投资结构上优化,减少对房地产的依赖。2019年海南GDP增速较2018年保持不变,由此可见,房地产行业主动调控政策对其经济的影响在2019年已趋弱。
 
2020年3月7日,在新冠疫情期间,海南省房地产调控却再度收紧,不仅限购升级,而且实行商品房现房销售制度,以壮士断腕的决心调整产业结构,破除经济发展对房地产的依赖。
 
鉴于2019年海南省经济对房地产依赖度仍最高,调控政策继续从紧,防止投机炒房占用过多社会公共资源,推动海南自贸港的快速发展也在情理之中。
 
天津 
 
天津2019年房地产开发投资占GDP比重较2018年提升6.4个百分点,对房地产依赖度有所提升。其2019年土地出让金总额为1375亿元,均高于2017年和2018年,整体财政收入随着土地成交情况好转,但财政收入增速不及财政支出,政府财政压力越来越大,短期内持续供地是平衡财政收支,促使经济稳步转向的必要手段。
 
重庆 
 
重庆近几年经济发展受房地产投资拉动,房地产开发投资占GDP比重一直较高。作为西南地区的核心城市,招商力度和产业导入也带来了城市的快速扩张,给房地产投资带来了巨大的空间,尤其是2015年至2018年重庆楼市持续升温。
 
2019年新房供求较去年均下降,二手房市场第一批两年限售的房源陆续入市,市场存量高位运行,去库存压力较大,重庆2019年房地产开发投资占GDP比重较2018年也有所下滑。
 
 
 
而房地产开发投资占GDP比重小有两种情况:一种情况是产业结构合理,经济对房地产的依赖度较小,典型的省份如山东;另外一种情况是经济相对落后,产业结构不合理,人口流出,导致住房需求不旺盛,房地产投资效益很差,典型的省份如内蒙古。
 
40城排名情况
 
在选取的40个大中城市中,2019年,房地产开发投资占GDP比重排名前三位的城市分别是三亚、昆明和南宁,占比分别为44.2%、32.7%和32.4%。
 
其中,2018年三亚和昆明对房地产依赖度较高,2019年该占比均有所下降;而南宁与之相反,2018年房地产开发投资占GDP比重为26.7%,2019年上升了5.7个百分点。
 
虽2017年南宁楼市调控政策收紧,2015年至2018年,新房市场一直供不应求,2019年楼市仍较火热,成交持续量价齐升。2019年5月18日,南宁因近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大被住建部进行预警提示。同时,南宁地市也有所升温,2019年3月“地王”频出。南宁在地理位置上离珠三角较近,广西也多次提到提高南宁的首位度,一定程度上能带动房价上涨,但考虑到其产业基础较薄弱,人口上不占据优势,无较好的基本面支持需警惕房地产泡沫。
 
 
 
 
▍经济环境对房地产的影响
 
2020年全球经济下行压力较大,受新冠疫情影响,预计2020年中国GDP增速呈现前低后高的走势,财政政策也将继续提力增效,促进经济平稳发展。此外,2019年房地产开发投资增速高于固定资产投资增速,房地产行业并未拖累经济,仍未到政策全面放松刺激房地产的时机。
 
随着3月2日美联储超预期大幅降息50个基点,中国未来货币政策也将有所放松,流动性增强,但目前来看,房地产外部金融环境放松,而内部仍偏紧,货币放水利好房地产相当有限。
 
3月3日,中国人民银行会同财政部、中国银保监会召开会议重申“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。因此,我国房地产调控政策仍趋紧,预计房地产开发投资增速继续呈现下行走势。