新闻是有分量的

中国房地产到底经历了什么?

2020-03-09 11:35 浏览量:

中国房地产到底经历了什么? 


     2020年开局,新冠肺炎疫情来势汹汹,线下售楼处关闭、各大房企延迟复工,很多地区甚至封城封路,居民出行受到管控。即使到了二月末,全国仍有近六成售楼处尚未开放,各地建筑工地也大多处于暂停开工状态,销售业绩甚至可以用“颗粒无收”来形容,疫情对中国房地产行业带来了巨大的冲击。
 
  疫情期间倒下近百家房企
 
  据中国法院网公告查询,截止3月4日,已有107家地产相关企业公告破产。
 
 
 
  细看发现,在破产房企大军中,多数为二三线城市里的中小型房企。更有房企向100位债权人申报过193笔债券款,造成高负债的局面。面临巨大的资金压力,此类房企只能宣布破产,在艰难的市场环境下被“淘汰出局”。
 
 
 
  另外据克而瑞最新监测数据显示,其重点监测城市中,2月重点一二线城市新建商品住宅仅成交了240万平方米,环比降幅高达83%,同比下降77%。广州、宁波、重庆、西安、南宁、大连、武汉等城市单月成交量的同比跌幅均大于90%。
 
  受疫情影响较大的武汉、重庆,因买家购房意愿不强加之售楼处开放受限,二月甚至出现了整月0成交的现象。在各地楼市成交量大幅萎缩的情况下,房企二月的销售业绩也随之出现大跌。2月,克尔瑞发布,TOP100房企实现全口径销售金额3243.3亿元,环比降低43.8%,同比降低37.9%。2月业绩创下了近几年来单月销售的最低记录。从1-2月的累计销售金额来看,百强房企整体的业绩规模同比降低23.8%。
 
  线上售楼部只是无奈之举、作用微弱
 
  虽然许多开发商开始另辟蹊径,开启了线上售楼部、还开通了各种线上直播看房、VR看房,实时了解线下楼盘的信息,包括售楼部、样板间等信息,在特殊时期,可以让购房者足不出户了解楼盘信息。但是,线上各种活动,作用其实是非常微弱的。对于各开发商来说,无非就是能收集购房者信息,为疫情后拉拢更多的意向客户做铺垫。
 
  但是买房不是像买普通商品,不是凭线上人员两句话就把房子买了。而像楼盘实际配套、合同签订、银行贷款、交付定金都难以在线上做到,开发商也难以通过签合同交定金等锁定购房者,在漫长的时间里,疫情一过,购房者还是有可能改变购房意向。
 
  不过很多人一直无法理解,暴利了20年的房地产,为什么现在却挺不过这2个月?
 
  首先房地产暴利已经属于过去式了,由于市场下行,土地成本上涨等因素,房地产已经大不如从前了。
 
  其次开发企业都是高负债、高周转的企业,开发企业很大程度上其实都是在给银行打工。开发商要一手抓销售尾款、一手还银行利息,可以说是两头急。二月份全国已有31个省、市、自治区发文暂停房地产相关交易,住宅库存增加卖房周期拉长,房子卖不出去,资金就没法回笼,这对于本身就是高负债的房企来说,那就是晴天霹雳。对于一些全国性的大房企来说,可能只是一时的艰难,但是对于小开发商来说,本来就是借东墙补西墙的开发项目,房子卖不出就面临倒闭的风险。这对于房企来说,那真是压力山大。
 
  《中国房地产报》问卷调查结果显示,房企受访者中34.15%表示无法销售,现金回流难,企业经营困难;7.32%的房企表示企业经营出现问题,9.76%受访企业目前已经开始对外合作求生。
 
  这一次深圳楼市,只是被按了暂停键
 
  随着全国各地疫情防控形势逐渐好转,在2月份下旬,多地售楼处陆续开放。同时,2月份央行调整了贷款市场报价利率(LPR)报价,叠加一些城市近期出台一系列鼓励刚需购房的利好政策,间接拉动了购房需求加速入市。据统计,2月房地产政策房地产调控高达75次!
 
 
 
  图源:大伟看楼市
 
  在多年一遇的突发冠状肺炎笼罩之下,楼市活跃度降至冰点,市场普遍认为,2月成交创历史新低,从各级城市房价涨跌变化趋势来看,一线城市因疫情期间结构性变化而造成价格上涨且涨幅明显,其中深圳持续领涨。
 
  根据深圳房地产信息网监测,2020年2月深圳成交830套新房住宅,受疫情影响成交量不足千套。在各地楼市成交量大幅萎缩,甚至个别城市出现了零成交量的情况下,深圳仍有所成交量,甚至高出了深圳楼市强调控的2017年和2018年2月的成交数据。
 
 
 
  另外根据禧泰数据显示深圳2月新房均价为72668元/㎡同比上涨18.02%↑,环比上涨11.11%↑。深圳二手房成交量虽然也受到了影响,但从诸葛找房找到的数据来看,截至2020年3月2日,深圳市二手房挂牌均价为65095元/㎡,环比上期上涨0.31%。
 
  压抑的购买欲,会不会又一次爆发?
 
  购房需求被压抑,一旦疫情结束,在经过一段调整恢复期后,有可能会更猛烈的释放。随着疫情形势的缓解和深圳大面积的复工,就在3月7日,深圳农历新年后第一个2000万起的豪宅项目——招商蛇口太子湾·湾玺开盘。
 
  12分钟卖3.6亿、当天104套豪宅全部清盘!汹涌的购房热情,甚至引起了街道办的关注。中午时分,街道办联合派出所前往售楼处强制清场,紧急限流,销售一度暂停。
 
 
 
  事实证明短周期事件,影响不了长周期市场。楼市,已进入长周期投资市场,任何短期事件,都只能影响一时,而影响不了长期的整体价值趋向。
 
  待疫情结束,一切又会回到房产价值该有的模样。该爆发的需求依然会爆发。