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一文解海外房产的“四个阶段”

2020-03-01 18:36 浏览量:

一文解海外房产的“四个阶段”

房产一直是资产配置中的刚性需求,从个人投资者到大型企业,都或多或少在房产领域有一定的投资。
 
在国人的意识里,房产是一个稳赚不赔的投资模式。实际上也确实如此。和虚无的股票、证券、期货相比,房产实实在在存在的。一个北京或上海的普通老阿姨,可能就同时手握3套房产,每年靠租金收入完全满足生活需要。
 
但海外房产怎么就成了投资领域的刚性需求?
 
近两年,对于国内投资者而言,可以说是一场“灾难”,2015年以后新一轮房价上涨,在2017年政府的一纸“限购令”下戛然而止;18年股市再次迎来一轮“崩盘”;中美毛衣站让国内经济下行压力不断增大........放眼国内,理想的投资方式已经凤毛麟角。
 
但是,想去海外市场的国内的投资者,会发现海外市场更加复杂,资产种类庞杂,加上语言障碍,缺乏专业知识和专业人士指导,极易落入陷阱。
 
相比股票、期货、国际汇率等投资形式,海外置业“玩法”相对要简单许多,而且海外房产拥有一些“独有特点”,让它相比国内房产投资更有优势。
 
01
 
海外房产有哪些“独有特点”?
 
房屋产权方面:中国房子的产权一般为40年、50年、70年,而购买海外房产,购房者一般享有至少99年的产权,大多数都是永久产权。
 
首付方面:中国房产首付占全款的比例至少在35%(实际占比50%左右),而海外房产首付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。
 
贷款方面:国内一般自买家签订房产合同后,就要开始履行还贷的义务,而海外购房在现房交割后才开始还贷。
 
法律保障方面:在中国,购房者自行就可以购买房产,一般不会自带律师。而在海外,购买房产则需要律师的全程介入,保障买家的权利和规避掉了很多风险。
 
租金回报方面:国内房产的租金回报在0.7%-3%之间,海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。
 
得房率:国内房产说的都是建筑面积,大多数还都是毛坯房,海外房产说的室内使用面积,且交房标准都是精装修,有些还带家具包。
 
02
 
它在哪些方面满足了投资者需求?
 
整体上,除了自住这样的基础需求,海外置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。
 
 
据统计,在选择海外置业的高净值人群中,自住、移民目的现在已经屈居第三,投资和子女教留学教育成为最重要的两个目的,二者占比分别约为75%和56%。
 
这些置业需求和目的的出现,与海外置业的主要作用是分不开的。具体来说,配置海外置业的作用体现在:
 
分散单一货币的风险
 
股神巴菲特说过,投资最基本的三条规则:第一,保住本金;第二,保住本金;第三,时刻牢记前两条。
 
高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合,主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。当风险降临,某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补,这就是风险对冲,最大化的抗跌保值。
 
完成“分散风险”第一步后,初始本金能够相对安全地实现最大化积累。接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。
 
加杠杆,以租养贷
 
大部分欧美国家不实行“限购限贷”政策,这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益,在基础收益上获取更多的收益。
 
“以租养贷”顾名思义,通过贷款购房将房子出租,利用房租偿还贷款和所有的持有成本,还有所剩余,这不仅是利用杠杆功能来获得长期收益,而且是实现后面很多功能的前提。
 
以房生房
 
巴菲特曾说过:“人生就像滚雪球,同样财富也需要滚雪球”。
 
投资海外房产同样可以滚雪球。在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产,购房者利用未来房产升值部分,投资下一套房产的首付,第二套房产如上操作,实现“房产的裂变”。
 
以房养老
 
以房生房,到了年老之时拥有多套海外房产,而且通过租金早已还清贷款。以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。
 
等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险,老有所依。
 
而且,如果是海外旅游地区房产,还能每年去自己的房子里度假,享受一下异域环境,丰富退休生活。
 
候鸟式养老自住
 
随着全球化进程步履的加快,人们对退休后的居住地有了越来越多的选择。
 
以前常有北方人冬季去海南养老,如今养老的选择不仅局限于国内,海外养老的热潮逐渐兴起。
 
国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等优势,更能适合对养老条件有追求的退休老人。
 
以房养学
 
留学生海外求学,“住”是一个要解决的大问题,房租年租金是一笔不小的支出。但是,“以房养学”就能让留学生既解决了“住”又解决了“学”。
 
比如家长在学校所在城市购买房产,其中一间留给孩子用,将其它房间出租。
 
利用房屋租金去偿还部分贷款,剩余的作为孩子生活费的一部分。
 
等孩子学成回国的时候把房子卖出,这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间的费用。
 
资产传承
 
对于高净值人群来说,购买海外房产除了投资和自住,最看重的便是“资产传承”。海外房产一般都具备永久产权,意味着购房者购置的房产具备传承性,可传承给后代。
 
而且不少欧美国家,都有父母对子女资产转让和继承方面的税收优惠。
 
比如法国就有这样的免税继承政策:父母和祖父母每15年最多可以给成年子女免税转让约19万欧元。此外,一些特定房产还会有至少30%的税收减免优惠。
 
税务规划
 
海外房地产作为非金融类资产,不在CRS披露的范围内,有效可规避CRS。
 
另外,国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护,不会公开曝光。
 
03
 
海外置业发展阶段
 
其实,海外置业发展到以“资产配置”为主要目的今天,也经历了多次重大转变,总结海外房产变迁的四个阶段,在不同时间阶段的背后,其主力购买群体和购买目的均有不同。
 
第一阶段
 
时间阶段:2000年至2008年
 
购房群体:留学生、移民群体
 
购房目的:刚需自住
 
海外房产基本在2000年以后才在中国形成商业化规模,这一阶段购买海外房产主要群体以留学生、移民人士为主。
 
2000年以后,中国赴海外留学人数呈现飞速增长的趋势。由于那时的移民政策还没有那么严格,留学生在毕业后多数选择留在当地工作和移民安家,满足“自住”的基本需求成为留学移民群体购买海外房产的主要目的。
 
第二阶段
 
时间阶段:2008年至2011年
 
购房群体:高净值人群
 
购房目的:享受型消费
 
海外留学生受2008年全球次贷危机的影响,更倾向于回国发展,购房主力军切换为高净值人群。同时,购房的目的也发生了转变。
 
这段时间,海外房产在高净值人群中被赋予了新的身份——“享受型”资产,以城堡、农场、酒庄为代表的房产类型在此阶段受到高净值人群追捧。
 
第三阶段
 
时间阶段:2011年至2017年
 
购房群体:炒房群体、移民群体
 
购房目的:炒楼花、移民刚需
 
2011年左右,中国房地产市场开始逐渐收紧,这收窄了投资者在中国房产市场的投资管道,国内投资者以往的投资操作“失效”,不再是“国内任性投资也能遍地开花”。
 
于是,炒房客将目光瞄向海外房地产市场。炒楼花风靡一时,投资人在楼盘未落成之时缴纳小比例首付,并在交房前转手卖给他人,赚取中间价差。
 
其中以中国大妈们为代表的炒房群体,尽管她们不擅长英语,但丝毫不影响她们横行于国外街道,“霸占”国际房产市场中的一席之地。
 
与此同时,受欧洲“黄金签证”等移民政策的影响,移民群体购房需求也大幅增长。
 
第四阶段
 
时间阶段:2017年至2019年
 
购房群体:新中产及以上阶层
 
购房目的:全球资产配置、税务规划
 
2017年海外各国政府开始出台政策管控房产投资市场。
 
如澳大利亚、新加坡、加拿大政府出台“海外投资者印花税”,其中新加坡、温哥华对国外投资者收取的印花税高达20%。
 
同样一套房子,本地人需要100万,而国外投资者需要120万。砍掉了大部分以投资为目的的人群。
 
与此同时,“新中产阶层”不断壮大。
 
以“新中产阶层”为主力的购房群体逐渐回归主流市场,投资心态日趋成熟,更加追求资产的稳定性,投资目的转变为资产配置、税务规划等,通过纯杠杆投资实现“以房生房”、“以租养贷”。
 
海外房产从最初的自住功能到今天的资产配置功能,经历了近20年的发展变迁,其重要性已逐渐被投资者所认知。
 
伴随着人们来自“教育”、“税务”、“自住”等各种需求的增长,海外房产更像是资产规划的“优惠套票”,满足购房者的多重需求。
 
海外房产正是因为满足当下主流投资群体的各种需求,所以成为刚需。