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房地产链对经济拉动有所减弱

2020-07-07 14:51 浏览量:

房地产链对经济拉动有所减弱 

房地产行业链条长、产值大,是占比最高的居民资产,在国民经济中举足轻重

房地产开发流程包括拿地、施工、销售、竣工、交房、装修等环节,横跨服务业和工业,产业链条较长。前端对钢铁、水泥等建材需求较大,对货币金融、商务服务等依赖度较高,后端还可以带动家电、装潢等居民消费。在总量上,房地产、房屋建筑、建筑安装和建筑装饰等4行业,贡献了我国10%以上的增加值和产值、40%以上的固定资本形成。住房资产和住房贷款,分别占城镇家庭实物资产和负债的74.2%和75.9%。房地产行业关系到国计民生,在国民经济中举足轻重。

房地产链前端,以房屋建筑为中枢,通过建材等中上游行业来拉动工业生产

在房地产直接相关的4行业中,房屋建筑总产值最大(超过其他3行业之和)、中间投入占比高(超过75%),是房地产链前端对中上游行业拉动的中枢,主要体现为对建筑材料的大量需求。钢压延产品、水泥/石膏制品、砖瓦石材等3大类建材产品的投入量,分别占房屋建筑业总产出的11.0%、10.4%、6.4%。其中,水泥、螺纹钢、平板玻璃等产品,和房地产投资关系密切。2011年以来,水泥产量和房屋施工面积高度相关;70%以上的平板玻璃和螺纹钢,均用于房地产领域。

地产后端销售,可带动金融等相关服务业、及特定“后地产”领域的居民消费

房地产竣工后的安装工程,更多地需要五金器件、电线光缆等制成品;进一步的装修装饰,则对木制品、陶瓷/砖石制品等拉动明显,拉动系数分别达到0.11和0.08。除了这种通过投入产出关系形成的行业拉动,还有居民消费行为带来的商品需求,比如家电、家具、装潢等“后地产”消费。此外,房地产行业对服务业的影响也较为明显,尤其体现在货币金融、商务服务、专业技术服务等领域。比如建筑安装业每增加1单位产出,可以拉动专业技术服务行业0.2单位的产出。

投入产出角度看,前端受益弹性较大;未来房地产经济影响,需关注政策变化

根据投入产出关系测算,前端来看,黑色金属矿、非金属建材等行业对房地产投资的受益弹性最大。房地产投资每增加1%,可拉动黑色金属矿采选业产出增加0.9%,砖瓦石材、水泥石膏、陶瓷等非金属建材行业产出增加0.6%以上。房地产后端对其他行业的拉动能力总体弱于前端。此外,测算显示,在居民消费行为主导下,家电类、建筑装潢类消费,与商品房销售关系密切,分别滞后1个月和6个月。其中白色家电与房地产相关性较强,以洗衣机、空调等表现较为明显。

在“房住不炒”的政策基调下,房地产链对经济的拉动有所减弱,但依然举足轻重、需密切跟踪。伴随我国进入转型“攻坚”阶段,房地产政策出现明显转变,“房住不炒”成为政策的主基调,房地产“周期”也相应消失。2018年以来,房地产政策总体收紧的背景下,居民购房和房企投融资均与以往不同,房地产链对经济的边际拉动有所减弱。但总体来看,房地产关乎国计民生、依然需密切跟踪。

报告正文

1、房地产行业链条长、产值大,在国民经济中举足轻重

1.1、房地产业开发流程较长,形成连环相扣的产业链条

房地产业开发流程涉及拿地、施工、销售等多个环节,横跨服务业和工业,产业链条较长。房地产开发流程包括拿地、施工、销售、竣工、交房、装修等环节,每个环节均对应特定行业。前期的拿地、中期的销售、后期的交房等环节,主要由狭义的房地产业参与,对应拉动货币金融、商务服务等行业。前端的施工环节涉及房屋建筑、建筑安装等行业,主要拉动建材、线缆等投入;后端的竣工和装修环节,主要由建筑安装和装饰行业参与,并会带动居民部门的家具、家电等商品消费。

从投入产出视角来看,房地产行业对钢铁、水泥等建材需求较大,对货币金融服务的依赖度较高。将房地产业和建筑3行业合并起来考察[1],对上游商品的需求,主要集中在建材领域,比如钢铁、砖瓦、水泥等;对生产性服务业的需求,集中在金融服务、商务服务、专业技术服务等领域[2]。从最终消耗来看,房地产行业对货币金融服务、钢压延产品、电热等公用事业的拉动较大。在投入产出关系中,房地产行业对偏中下游的消费品制造业拉动相对较弱。

[1]此处将房地产、房屋建筑、建筑安装、建筑装饰4行业纳入房地产行业的考察范围。房屋建筑、建筑安装、建筑装饰3个行业不仅包含房地产,还包括体育场馆等其他建筑;但总体上,仍是房地产占主导。

[2]房地产行业涉及的金融服务主要为货币金融服务,如房企和居民的贷款等;涉及的商务服务种类较多,比如人力资源、综合管理、组织管理、法律、广告等。专业技术服务主要为工程技术与设计服务。